樓市觀察

二手房市場呈緩慢降溫趨勢 2019年樓市供需兩端承壓
常熟房產網  發布時間:2018-12-09  來源:證券日報

      本輪房地產市場自進入因城施策長期化的長效階段后,無論是房價、地價、成交量,還是購房者心理預期,均逐漸回歸理性,尤以房價中二手房價格的表現最為明顯。

 
      據諸葛找房研究中心提供的數據顯示,在其監測的全國100個城市中,11月份二手房均價為15268元/平方米,環比10月份下跌0.3%,已連續三個月下跌且跌幅進一步擴大。具體來看,二線城市二手房下跌幅度最大,環比跌幅為0.48%,其次為一線城市,環比跌幅0.43%,而三四線城市僅小幅下跌0.07%。
 
      再從成交方面來看,易居研究院監測的全國10個重點城市數據顯示,11月份,10城二手房成交量共4.6萬套,雖然較10月份出現小幅回升,但成交量仍然低于2012年以來的月平均成交套數(5.6萬套);從前11個月的整體情況來看,10城二手房成交量為61.4萬套,相比去年同期水平下降了13%。
 
      “通過觀察歷史數據可以看到,截至11月份,10城二手房年初累積套數同比已連降23個月,遠超上一輪低迷期的連續12個月下降,表明本輪房地產市場的調控力度遠超上一輪。”上海易居房地產研究院研究員王瑾釗對《證券日報》記者分析稱,從后市來看,在中央對房地產市場調控政策不放松的大環境下,預計12月份二手房成交量很難出現改觀。
 
      事實上,伴隨著2018年接近尾聲,在房價降溫明顯、土地市場遇冷、房企融資壓力猶存的背景下,即將到來的2019年房地產市場又會呈現出什么樣的走勢呢?
 
      如是金融研究院高級研究員楊芹芹在接受《證券日報》記者采訪時表示,從供給端看,今年的房地產開發投 資主要是由土地購置來支撐,而剔除土地購置費后,已出現明顯的回落;從需求端看,房地產市場調控依舊較為嚴格,商品房銷售整體處于下行周期,銷售情況不太樂觀。未來,在供需兩端承壓的背景下,預計房地產市場會從總量擴張轉向結構分化。
 
      58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時同樣預計,2019年房地產市場的分化格局會進一步加劇,不同城市間的市場變化也將呈現明顯差異。具體來看,一線城市將表現為“價穩量降”,二線城市中的部分熱點城市降溫可能加速,不排除部分城市房價出現較為明顯的波動,但更多的二線城市將呈現出緩慢降溫趨勢;三四線城市的分化預計將在2019年表現的尤為明顯。再從土地市場方面來看,預計明年上半年土地流拍現象還將普遍存在,房企拿地繼續保持較高地謹慎態度。
 
      而從房企角度來說,楊芹芹預計,市場競爭格局也將發生巨大變化。一方面,由于房企融資渠道受限,部分中小房企現金流壓力較大,或出現主動退出或尋求并購等局面,導致資源持續向龍頭集聚,“強者恒強”格局不斷深化;另一方面,隨著房地產新時代的到來,消費者會更加關注住房品質,信賴品牌房地產企業提供的產品與服務,預計市場份額將向品牌房企集中。
 

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