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評論:房企分拆物業上市 是“造殼”還是搶地盤?
常熟房產網  發布時間:2018-11-18  來源:新京報

      房企分拆物業上市的熱潮再度襲來。11月6日,新城集團旗下新城悅成功登陸港交所,成為第9家香港上市的物業公司。

 
      與此同時,佳兆業服務、旭輝永升物業等物業公司也進入上市倒計時。
 
      問題在于,為何這些房企開始發展原本不起眼的物業?是“造殼”還是搶占物業服務地盤?
 
      IPO
 
      在港上市物業公司將破十家
 
      11月6日,新城集團旗下的物業公司新城悅在港交所敲鐘,成為繼雅生活和碧桂園服務之后,今年第三家在港上市的內地物業公司。
 
      據悉,新城悅創立于1996年,目前已發展成為布局全國的綜合性專業化物業管理服務商。在服務面積方面,截至2018年4月30日,新城悅簽約項目涵蓋21個省、直轄市及自治區的53個城市,總合約管理面積達7334萬平方米,總在管面積達3703萬平方米。
 
      值得一提的是,新城悅也是在港交所主板上市的第九家物業公司,前八家分別是彩生活、中海物業、中奧到家、祈福生活服務、綠城服務、浦江中國、雅生活服務、碧桂園服務。
 
      繼新城悅之后,旭輝旗下永升生活、佳兆業物業等物業公司也都在籌備上市。今年8月9日,永升生活服務集團有限公司向港交所提交了招股書,擬赴港上市。據悉,永升生活于2017年4月14日在新三板掛牌,原證券簡稱為“永升物業”。
 
      據財務報表顯示,永升生活2015年-2017年收益分別為3.34億元、4.8億元、7.25億元。2018年第一季度的收益達1.98億元。今年3月9日,永升物業發布公告稱,根據戰略發展規劃需要,申請公司股票在全國中小企業股份轉讓系統終止掛牌。
 
      目前新三板上市的物管公司數量在不斷攀升,永升生活為什么在新三板上市后又退出呢?業內人士指出,大部分物業企業凈利率在3%-7%,物業公司的資產就是一紙合同,是地地道道的輕資產公司。而通過新三板獲得的融資額有限,就算融資拿到錢,其投資利潤也難以支撐利息負擔。對此,記者向旭輝方面求證,截至記者發稿前,并未得到相關回應。
 
      個案
 
      佳兆業物業IPO生變
 
      新城悅之后,佳兆業旗下拆分的佳兆業物業IPO之路也在醞釀中,但較為波折。
 
      今年6月,佳兆業就向港交所遞交了物業公司上市申請表格。資料顯示,截至2017年末,佳兆業在管的物業建筑面積約為2400萬平方米,共計119個物業,包括100個住宅社區和19個非住宅物業。
 
      然而,11月8日,佳兆業發布公告,就建議分拆佳兆業物業獨立上市事項稱,中國港股通投資者為非合資格股東,不得通過深港通及滬港通交易機制參與優先發售。建議分拆須待上市委員批準、董事會及佳兆業物業董事會最終決定、市場狀況及其他因素,故建議分拆不一定實行。
 
      這給佳兆業物業IPO進程增加了不確定性。“類似沒有優先發售權屬于同股不同權的概念,但是其有特殊性。由于港股通的制度規定,港股通投資者是通過中國結算公司來間接持有股票的,換而言之,股東名冊上是沒有此類投資者名字,所以本身也會限制部分股票權益。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,此類約束會使投資者相對顧慮,進而在認購股份上比較遲疑。總體上說,這也需要佳兆業適當對類似分拆上市的策略,做新的調整。
 
      不過,在協縱策略管理集團創始人黃立沖看來,不允許深港通和滬港通的投資者參與優先發售是缺乏道理的,深港通和滬港通的投資者都是用港幣來買公司股份,其差別是他們的渠道受到政府政策的限制。
 
      “佳兆業用自己的邏輯去解析上市規則,未必能獲得聯交所的認可,聯交所可能以其沒有公平對待股東,不同意該安排。接下來,要看佳兆業能否獲得聯交所和證監會的同意。”黃立沖表示。
 
      在外界看來,對佳兆業而言,分拆上市之后不僅可以減少對物業的“輸血”,還為其現有業務多了條“來血”的通道。但在黃立沖看來,除非佳兆業拼命擴張,否則不需要向物業輸血,佳兆業是希望分拆物業,多一個資本平臺。“事實上物業分拆并不會幫助他們抵御寒冬,只能起到‘雞蛋不放到一個籃子’的作用。”
 
      對于佳兆業物業的上市情況,記者向佳兆業相關人士核實,對方表示,暫不方便對外公布。
 
      瓜分
 
      爭相上市“搶地盤”
 
      傳統物管企業一直都在房地產母公司的庇護下生存發展,是什么原因致使它們從幕后走向臺前,紛紛追求上市?
 
      在58安居客首席分析師張波看來,現在是物業公司“搶地盤”的階段,也是它們對資金需求最大的時候。但如果這個時期企業能夠上市,未來活下來的概率才能大大提升,進而才有后期“瓜分市場”的資格。
 
      諸葛找房副總裁苑承建指出,物業本身帶有金融屬性,是其業務模式的特點,但就企業運營而言,其實并不強。物業公司上市可以規范公司運營與管理、獲得的資金支持,還可以提升企業的運營服務能力。
 
      不過,在黃立沖看來,物業管理公司上市更多的是造殼行為。“很多開發商希望持有更多的上市公司資源,物業管理公司實際上在IPO發行等方面,投資人的興趣并不大,開發商基本上是從一個殼資源的角度來操作。”
 
      為什么房企紛紛選擇港股上市?記者了解到,截至目前,登陸A股的物管公司今年僅有2月1日正式在上海證券交易所掛牌上市的南都物業(23.700,0.80,?3.49%)。南都物業的上市,一度燃起了物業公司A股上市的欲望。不過,從過去物業公司沖擊IPO的經歷來看,普遍存在業績規模較小、關聯交易占比高、上市公司分拆、獨立性等問題,A股獨立上市難度著實不小。
 
      “物業公司只要滿足上市要求,就可以在港交所上市,而A股上市審批比較謹慎。”黃立沖表示。
 
      以碧桂園服務為例,A股排隊多年后也最終折戟而歸。早在2015年8月,碧桂園便對外透露了其有意分拆集團物業管理服務于上交所上市。2016年8月31日,碧桂園首次報送《廣東碧桂園物業服務股份有限公司首次公開發行股票招股說明書》,并于2017年12月1日再次申報。然而,籌備了近兩年的A股上市計劃于2017年12月11日暫停。當時,碧桂園發布公告稱,因審核監管機關近期的政策變動,碧桂園服務決定撤回其建議分拆的申請。3個月后,碧桂園于2018年3月19日宣布將物業板塊分拆到香港聯交所主板獨立上市。
 
      說NO
 
      萬科、龍湖物業按兵不動
 
      值得玩味的是,在物管公司頻頻登陸資本市場的背景下,國內物業服務質量美譽度很高的萬科物業、龍湖物業卻沒有上市動作。
 
      記者了解到,龍湖物業現已升級品牌名稱為“龍湖智慧服務”。龍湖集團CEO邵明曉明確表示,龍湖智慧服務尚無獨立上市計劃,也不會分拆。實際上,在物業拆分上市成為資本市場主流的前兩年,龍湖集團董事長吳亞軍就曾表示,并不選擇加入物業資本化大軍,因為一旦上市,“它跟地產接軌的彈性就將大打折扣。”
 
      那么,不分拆上市的龍湖智慧服務,是基于什么考慮?邵明曉表示,下一步,智慧服務的數據對于四大主航道數據打通非常關鍵,“我們要把它們放在一個大池子里,以便各業務相互之間協同。”
 
      萬科方面,雖然萬科管理層對物業板塊的發展寄予厚望,但在今年年初業績說明會上,萬科副總裁張旭表示,萬科物業沒有上市計劃。
 
      值得注意的是,在面對市場日益細分、多元化、個性化的服務需求,近期,萬科物業正式對外推出“住宅商企?兩翼齊飛”戰略,還推出獨立子品牌“萬物商企”,以商寫物業管理、政企設施管理為主業務。此外,萬科物業還將業務延伸至二手房市場尋求突破,建立子品牌“樸鄰”。
 
      在分析萬科和龍湖的物業為何不上市時,嚴躍進指出,物業公司的定位有所差異。部分企業上市是為了加快融資,而不是配合地產銷售業務,而且上市后也會存在很多問題,會影響具體的物業工作的開展,基于此,部分企業保守對待上市,也是值得肯定的。
 
      實際上,業內人士對房企拆分物業上市持兩種不同的看法:看好的一方認為,上市可提升品牌形象,利遠大于弊;“潑冷水”的一方則認為,物業公司上市弊大于利。
 
      奧克斯物業總經理林志偉就不看好物業公司的上市。在他看來,物業公司登陸資本市場,多半是跟風,資金使用會被嚴格監管,很多投資行為反而容易被約束。
 
      “物業公司上市后,服務有可能變差,因為開發商有兩種做法,一種是不讓物業公司賺錢,提升服務品質、從而提高美譽度,獲得更好的售價;另一種做法是各自賺錢,但這么做,就會有損美譽度。”黃立沖說。
 
      競爭
 
      物管大戰悄然打響
 
      不過,在新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷看來,物業公司上市雖是把雙刃劍。但是資本驅動,大勢所趨。
 
      實際上,隨著房地產進入存量房時代,物業管理的市場蛋糕還在不斷增加。在此背景下,眾多房企更加注重物業服務的業務運營和模式創新。
 
      來自天風證券研究所的一份報告指出,在中期物業管理面積方面,物業覆蓋率僅約50%,政策驅動下,未來幾年物業覆蓋率有望顯著提升,在物業費收繳方面,百強物業服務企業的物業收繳率從2014年的93.02%提升至2017年的94.14%。
 
      長期看,物業服務有望擺脫傳統的單一運營模式,真正發揮流量入口屬性,疊加各類社區場景,完成運營模式的創新和轉變。類型豐富的、盈利空間更為巨大的增值服務,有望成為物業服務企業的主要利潤增長板塊。
 
      一些物業公司也對行業起到了激勵作用。以第一家登陸資本市場的彩生活為例,自2014登陸資本市場以來,在互聯網化轉型,盈利結構調整,市場規模等方面均取得了不錯的成果。截至今年上半年,彩生活收入17.6億元,毛利潤6.2億元,同比分別增長135.3%與82.5%。在轉型成果方面,其增值服務快速成長,收入達2.1億元,同比增長91.7%,在分布溢利中占比達35.8%。
 
      值得注意的是,物業管理服務行業也屬于“規模經濟”,對資本市場而言,規模也是其關注的一個重要指標。苑承建指出,現階段物業企業營收與利潤的增加,主要依賴管理規模的提升,即使按照物業服務企業的設想,未來為業主提供的增值服務可以成為收入與利潤的重要組成部分,也需要服務管理規模作為基礎支撐。
 
      外延式并購已成為物業公司增加在管面積、拓展多元化業務的首選。在此過程中,物業管理行業呈現出“強者恒強”的趨勢。據中國物業管理協會《2018年全國物業管理行業發展報告》顯示,2014年,百強企業管理面積的均值約為1600萬平方米,市場份額為19.5%;2017年,百強企業管理面積的均值超3000萬平方米,市場份額達到32%以上。2014年,TOP10企業市場份額僅為4.37%,2017年達到11.06%。2017年,TOP10企業管理面積均值是百強企業均值的6.82倍,TOP11-30企業管理面積是百強企業均值的1.57倍,馬太效應越來越明顯。
 
      “物業管理行業還處于一個‘混沌’狀態,多數中小企業還沒有看清大勢,在市場增長的紅利之上,它們沒有看到物業管理行業的集中度在提升。”歐陽捷指出,一些優秀物業企業接踵上市,加速了物業企業的分化,行業小而散、混而亂的格局將逐漸改變,小物業公司就會像中小開發商一樣,加速退出物業江湖。
 
      困境
 
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